La ciudad de Buenos Aires, con una extensión de 203 km² y más de 3,1 millones de habitantes, se posiciona como una de las urbes más densamente pobladas de América Latina. Actualmente, hay más de 110.000 inmuebles en venta, de los cuales aproximadamente 75.000 son departamentos, según datos de la plataforma Zonaprop.
Un análisis interanual revela un incremento del 3,4% en el stock de propiedades entre junio de 2025 y junio de 2026. Sin embargo, al observar los datos intermensuales, se nota una disminución del 2,2% en mayo respecto a abril, y un 0,5% en junio respecto a mayo, de acuerdo a un estudio de Radar Inmobiliario. «La oferta se mantuvo estable durante la primera mitad del año», indica Leandro Molina, director comercial regional de Grupo QuintoAndar.
La cantidad de propiedades en Buenos Aires supera a otras capitales de tamaño similar. Por ejemplo, en Madrid, que cuenta con cerca de 3,5 millones de habitantes, solo hay alrededor de 17.000 propiedades en venta, lo que representa una oferta aproximadamente 85% menor que en la capital argentina.
Desigualdad en la oferta según la ubicación
A pesar de la aparente sobreoferta, existen segmentos específicos donde la demanda sigue siendo alta. «La sobreoferta convive con escasez puntual en ciertos sectores: tres ambientes bien ubicados en Palermo y Belgrano, unidades a estrenar con cochera, y propiedades con espacios exteriores», explica Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y gerente general de Fabián Achával.
Los barrios que concentran la mayor cantidad de propiedades son: Palermo (13,10%), Belgrano (7,59%), Recoleta (6,42%), Caballito (5,80%) y Villa Urquiza (3,98%). En contraste, aquellos con menor oferta incluyen: Villa Riachuelo (0,06%), Parque Centenario (0,16%), Villa Real (0,18%), Villa Soldati (0,19%) y Agronomía (0,23%).
Demandas específicas y características de propiedades
Maximiliano D´Aria, director comercial de su inmobiliaria homónima, destaca que la demanda se enfoca en el corredor norte, donde los compradores perciben un mayor resguardo de valor. «Zonas como Palermo, Belgrano y Núñez encabezan las escrituras, mientras que el sur de la ciudad enfrenta una falta de crédito», añade.
Durante 2025, Palermo concentró el 19,2% de las operaciones, seguido por Recoleta (13,3%) y Belgrano (17%). En contraste, el sur y oeste de la ciudad, como Lugano, Parque Avellaneda y La Boca, presentan un menor volumen de operaciones.
En cuanto a las propiedades que se venden más rápido, D´Aria sostiene que el desafío radica en la falta de compradores con capacidad de pago más que en un exceso de propiedades. «El problema es más bien la demanda, afectada por la falta de crédito y estabilidad», señala. Características como expensas bajas, cochera, buena ubicación y luminosidad son fundamentales para una venta exitosa.
Finalmente, los expertos coinciden en que el precio adecuado es el factor más determinante en las transacciones. Un precio sobrevaluado puede dificultar la venta, mientras que una correcta tasación puede agilizar las operaciones, especialmente en zonas de alta demanda con buenas propiedades.
Fuente: La Nación
